Stéphane Jalbert - Conseiller en financement hypthécaire, Multi-Prêts hypothèques

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Chronique #1

Prêt commercial pour un investissement immobilier


	Vous avez un projet d’investissement immobilier? Soyez prêt, les prê-

teurs sont exigeants.

Dans le marché actuel, il est important que les investisseurs connaissent les exigences des

prêteurs, car ils risquent de ne pouvoir réaliser leurs transactions. Connaître ces exigences peut

vous donner un atout supplémentaire pendant la négociation d’un achat ou d’un renouvellement.

	Un prêt hypothécaire personnel ou commercial ?

	Chez la majorité des prêteurs, un prêt hypothécaire personnel est accordé pour des immeubles de un à quatre logements. Quelques institutions vont même jusqu’à six logements, mais au-delà, l’investissement est considéré commercial. Un immeuble détenu par une compagnie sera automatiquement classé commercial.

	Plusieurs éléments différencies l’hypothèque personnelle de l’hypothèque commerciale. On note, par exemple que le taux d’intérêt d’une hypothèque commerciale est généralement plus élevé que celui d’une hypothèque personnelle, et ce, à cause des plus grands risques s’y rattachant. De plus, des frais d’étude de dossier s’appliquent et les frais d’évaluation de l’immeuble sont assumés par le client. Généralement, aucune promotion (hypothèque à taux variable, remise en argent, ou rabais de taux) n’est consentie pour une hypothèque commerciale.

	Le prêteur étudiera toujours votre projet dans l’éventualité ou il aurait à reprendre l’immeuble si la situation se dégradait. Pour lui, un immeuble bien entretenu, bien rénové et bien localisé augmente la qualité de la garantie en cas de reprise. Il est important, lorsque vous présentez votre dossier, d’énumérer les rénovations et améliorations faites sur l’immeuble.

	La rentabilité à ne pas négliger !

	Pour une institution financière le ratio de couverture de la dette est un élément déterminant dans l’étude de votre dossier. Voici comment le calculer :

Prix : 240000$

Mise de fonds : 60000$

Hypothèque : 180000$ à 6.85% 5 ans, 25 ans, paiements de 1244.12$ par mois

Revenus bruts potentiels (loyers) :

Revenu brut effectif

_____________(1)

Dépenses générales :

•

Taxes

_____________

•

Assurance

_____________

•	Administration

_____________

Dépenses d’exploitation :

•	Nettoyage et matériel

_____________

•

Concierge

_____________

•	Chauffage et électricité

_____________

•	Neige/gazon

_____________

Dépenses de réparation :

•	Entretien divers

_____________

Dépenses totales :

_____________(2)

Revenu net effectif (1-2)

_____________(3)

•	Moins remboursement de la dette (capital et intérêt)

_____________(4)

Excédent des revenus sur l’ensemble des dépenses (3-4)

_____________(5)

Calcul du ratio de couverture de la dette (RCD)

RCD =	Revenu net effectif (3)	=	_____________
	Remboursement de la dette (4)

Prenons l’exemple d’un ratio de 1.19 qui voudrait dire que l’institution financière bénéficiera de 1.19$ pour chaque dollar à couvrir pour le paiement de la dette (capital et intérêt compris) s’il y avait reprise. Généralement ce ratio doit être supérieur à 1.14 pour être considéré comme acceptable par le prêteur (peut varier légèrement d’un prêteur à l’autre).

Pour le prêteur, il est important de bien vous connaître, ainsi que tout savoir sur votre projet. Voici donc une liste de documents demandés pour l’étude de votre dossier.

Copie de l’offre d’achat.

Preuve de la mise de fonds.

Détail de la balance de vente s’il y a lieu.

Preuve des actifs (compte de taxes).

Copie des baux.

Liste des revenus et des dépenses de l’immeuble qui fait l’objet de la demande et de tous les immeubles locatifs détenus par le client.

Liste des améliorations.

Preuve de revenus :

•	Salariés : rapport d’impôt.
•	Travailleur autonome : rapport d’impôt et avis de cotisation du Gouvernement
•	Fédéral
•	Compagnie : États financiers.

Lors d’un transfert par subrogation :

9-	Copie de l’acte de prêt.
10-	Copie de l’acte de vente.
11-	Copie de la police d’incendie.
12-	Certificat de localisation.
13-	Numéro de dossier SCHL.

Le prêteur vérifiera aussi votre dossier au bureau de crédit. Chez Equifax par exemple votre cote doit généralement être supérieure à 600 points « Beacon »pour qu’elle soit acceptable pour l’institution financière.

La présentation d’un dossier demande beaucoup de préparation, votre courtier hypothécaire connaît bien les exigences de chaque prêteur. Il est donc en mesure de bien vous guider dans votre démarche de recherche de financement.

Si vous avez des questions concernant cette chronique n’hésitez surtout pas à me contacter.

Auteur:

Stéphane Jalbert
Agent immobilier affilié
Conseiller en financement hypothécaire
Multi-Prêts hypothèques

Téléphone: 418-564-3063
Télécopieur: 418-622-8911
E-Mail: sjalbert@multi-prets.com
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